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行业资讯
产业地产,下一个投资洼地?
公布工夫:2011-5-26 13:24:00    公布人:byjs

择要:

包罗广州在内的产业地产发达态势与蕴藏的机会,吸引了浩繁企业和投资者的眼光。但在诱人长处的面前,投资产业物业仍埋伏着不少“暗礁”。 

调控之下,产业地产正入佳境。

5月13日,绿地团体在郑州投资130亿元兴修总部经济财产园。据不完全统计,万通、陆家嘴、复地、富力、招商等国际着名开辟商都涉足了商务园区、仓储物流等产业物业投资开辟。

“产业地产的红利表现在能疾速启动、以支出赔偿收入、并可以在赔偿收入后有剩余。”产业地产笃行者冯仑称,在泰西市场,产业地产是收益型房地产(或称商用地产)中的紧张分支之一,投资收益波动,开展远景宽广。

国际外投资者对产业物业的喜爱,加大了该范畴市场热度。日前,仲量联行2011年一季度房地财产研讨陈诉指出,与住宅地产买卖下滑差别,国际产业地产投资租赁“双热”。以广州例,2011年第一季度,广州全体物流园租金升至28元/平方米/月,环比增长4%,同比增长10.9%;财产园租金升至52元/平方米/月,环比增长1.3%,同比增长8.8%。

不外,不满是奶酪。“如财产园的中心是财产。民企在吸引公道财产和高端财产的才能自然缺乏,国际乐成项目并未几见。”广州智略房地产征询无限公司总司理何世红对地产中国网表现,“以我打仗到的企业和投资者来说,他们实践上注意的是‘地产’而非‘财产’。现在所谓的‘产业物业热’,不少企业照旧希冀经过地皮增值而获取高利润,实践上是另一种圈中央式。”

机会

住宅地产强势调控的重压,及贸易地产“跃进”的隐忧,国际房企开端将眼光重新投入到产业地产范畴。

进入2011年,富力地产投资30亿、占地2200亩的广州白云机场空港物流园正式进入建立运营阶段,计划建立仓储面积100万平方米。

异样在2011年首季,合生创展早于2006年在惠州拿下的占地5500亩的小金口物流园项目正式招兵买马,启建运营。

招商地产以及广州当地中小型企业也尽力进入这一市场。招商地产建立运营的占地39公顷的金山谷创意财产园项目在往年正式对外招商。同期,由广州当地企业中颐团体占空中积20万平方米、修建总面积50多万平方米、总投资30亿元的中颐创意财产园也正如火如茶正在停止。

中疆土地学会地皮经济分会秘书长周建春坦言:“能够下一个‘热门’便是产业地产了。”

房企热衷开辟产业地产,与产业地产开辟本钱较低有关。“相比住宅市场,产业地产的地价更为廉价,而项目总修建面积的10%可作为配套建立。”仲量联行广州产业部初级司理 张宁指出,10%的配套建立可以触及旅店、公寓等贸易地产形状。普通来说,开辟商拿下的产业地块面积较大,10%的面积也会有相称可观的利润。

业内子士以为,普通产业用地外面会有配套住宅或许公寓停止房地产开辟,方便回笼资金。如富力国际空港综合物流园2200亩的项目中,配套的住宅富力金港城就有800多亩,开辟商可以先行开辟回笼资金。

别的,产业用地大多低价出让,且供给量不受太多限定。加上产业地产融资情况要比住宅地产和贸易地产好许多,这扑灭了浩繁企业投资热情。

在维森置业董事长张维伦看来,产业用地性子的变通与调控也是其受宠的缘由。“国际有不少地产商先拿下产业用地,开展几年后,再改为商住用地,从中赢利。”

据相干数据表现,产业地产的投资报答率普通为8%~12%、最高可达15%,若当局赐与政策优惠,其投资报答率将超过跨过15%。

暗礁

硬币另有另一壁。

产业地产占空中积大、投资金额高、招商难、投资报答周期长等特性,对进入者构成了较高的门槛,这标明其机会与应战并存。

“产业物业开辟并不如外表上看起来那么复杂。”何世红对“产业地产热”并不感触悲观,“固然外洋金融运作形式比拟成熟(如美国普洛斯团体),但国际缺乏相应的金融机制与情况,即使有PE和风投到场,也是阶段性参与,因受项目本质、投资报答限期等要素所限,这些年我打仗的各种产业物业项目,由于国际民企在吸引公道财产和高端财产才能非常完善,简直没有乐成的案例。”

他说,“中西部都会的产业园区也绝对低端,许多都是因‘财产转移’而兴修,为了抢夺相反的资源,各地财产园低效反复投资已比拟严峻。总的来说,这些企业实践上注意的是‘地产’而非‘财产’,他们希冀经过地皮增值而获取高利润,实践上照旧另一种圈中央式。”

张宁对此表现认同。“单靠一个企业的力气做项目,的确很难乐成。”她说,“并且当局对财产也有选择性,比方当局绝对欢送制造业企业,由于对外地税收和失业都有支持;而对占地大、职员操纵未几、划一面积上的利润奉献要低过制造业的物流仓储业态,当局就有所控制。”

感德梁行广州公司研讨部司理李孔瑞则以为,地皮稀缺是制约产业物业开展最大的瓶颈。一来限定了产业物业范围化开展的能够性。二是市场供给和需求的偏向、物业开展程度良莠不齐。

她说,“针对产业用地稀缺的场面,广州的一些村镇应用个人用地建立厂房和堆栈,对外出租;也有一些已搬家的制造企业将旧厂房面向市场出租,这类物业由于客观缘由招致本身的硬件设备不高,市场劣势并不分明。”

在李孔瑞看来,乐成的产业开辟商应具有四个本质:具有开辟和运营产业物业的丰厚经历;具有弱小的公关才能,与当局和行业坚持精良的干系(夺取用地);具有弱小的资金气力,可完成范围化运营可应用自身的资源对物业停止专业化运营。

谈及详细的投资发起,张宁以为,投资者可将眼光从一线地区扩展到其周边地域,投资报答率会好一点。如在广州,可以投资增城区、东莞(靠近广州的地区)。

张宁还表现,投资产业物业,要看物业范例和投资者本身气力及定位。那些看重波动临时持有物业的投资者,合适投资大、收益慢的项目;而我打仗的投资者(包罗当地企业、国际外机构投资者、风投等)存眷商务园区绝对较多。

何世红则以为,倘使把旧厂改革归入产业地产范围的话,这块投资空间绝对较大。“如今广佛地区的旧厂改革,企业在引入运营型物业后,运营开展态势精良,这有一些乐成案例。”

摘自:地产中国网      作者:张希夷     2011-5-25

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